《購屋規劃》房市淡！雙北量能急縮，房價見下跌

受到房市景氣下滑以及房地合一稅改政策干擾，2014年實價揭露的交易規模僅剩下3.7兆元，比起2013年減少了將近「1兆元」。另外，若統計雙北2015年1~4月買賣移轉件數，北市為8461件、新北市為15490件，不僅呈現連兩年衰退，更均較2013年同期高點衰退33.4%。而衰退的行情也影響了房價，根據內政部所揭露實價登錄資料統計，2015年Q1北市各行政區住宅平均交易單價，包含南港、大同、中正三個行政區，均較2014年同期有1成以上的跌幅；至於交易量能較大的新北市，板橋與新莊也出現較2014年同期價格下跌的市況。

【雙北房市熱區量能急縮 林口衰退幅度最大】

房市慘淡，買氣持續下探。統計4月雙北房市交易量，創下有統計資料以來同期的新低，且許多以往的房市交易熱區，今年以來紛紛轉冷。根據內政部統計資料顯示，今年雙北市1-4月買賣移轉件數，北市為8461件、新北市為15490件，不僅呈現連兩年衰退的狀況，更均較2013年同期高點衰退33.4%。

另外觀察台北市各行政區的買賣狀況，12個行政區分別有22.1%~46.2%不等的量縮幅度，衰退幅度前五大行政區，分為是「中正」46.2%、「中山」的39.3%、「大安」的39%、「南港」的38.8%、「內湖」36.6%。12個行政區中，有高達8個行政區衰退逾3成。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，觀察雙北這些量縮幅度大的區域，可發現幾個特點，首先是以往套房產品較多，購屋者選擇較多元、交易量能位居前幾位的區域，在如今在套房成為票房毒藥下，量能急遽萎縮(如中山區，2015年1-4月量能較2013年衰退逾度高達46.2%，位居北市第二位；另外，據實價統計，2015年套房交易僅33件，較2013同期的176件，量能減少更高達81%)。第二，以往具重劃區題材，推案量大的區域，在近期新屋產品市場需求低的狀況，去化已越來越困難，量能急遽萎縮，未來恐出現投資客的斷頭潮(如南港、內湖、林口、樹林、汐止)。至於新北市，2015年1-4月買賣移轉件數與2013年房市高點相較，整體也衰退達33.4%，今年1-4月量能達500件以上的交易熱區，計有13個行政區，各區與2013年房市高點相較，更有21.3%~53.8%不等的量縮幅度，其中，有4個行政區量縮逾4成，並以林口量縮53.8%幅度最大。

最後，即便是精華區，但因房價高，高總價、大坪數產品去化不易下，量能萎縮幅度一樣很大(如中正、大安)。這些區域，因目前房市買氣低冷，銷售期大幅拉長，房產流動性較以往大減。

近三年北市各行政區1-4月建物買賣移轉件數變化表

註：排序係依增減幅排序。資料來源：內政部，資料彙整：永慶房產集團 

近三年新北市各行政區1-4月建物買賣移轉件數變化表

註：排序係依增減幅排序。挑選件數2015年1-4月買賣移轉量達500件以上之行政區，資料來源：內政部，資料彙整：永慶房產集團 

【雙北交易熱區退溫 價格隨之修正】

房市交易量縮，似乎也連帶使雙北各區域價格見修正。根據內政部揭露的實價登錄資料統計，2015年首季雙北市各行政區價格，較2014年同期，不少已出現明顯下跌。以北市來說，平均住宅交易單價，「南港」較2014年同期下跌14.1%、「大同」下跌13.5%、「中正」下跌11.3%，跌幅均逾一成。至於新北，「板橋」也有5.1%跌幅、「新莊」跌3.2%、「中和」跌2.3%。

黃舒衛指出，政策管控房市見成效，雙北市各區房價確實開始陸續出現修正，尤其是新屋推案量眾多的區域(如南港)，由於重劃區房價快速炒高，在目前奢侈稅續行，投資客出場狀態下，不僅買氣低迷，價格修正狀況更是明顯，若量能再無法擴量，多殺多市況恐一觸即發。

他建議現階段有意售屋的屋主，在前景不明下，可適度調整售價，加速交易，讓現金落袋為安。而購屋者若要找尋抗跌區，黃舒衛則建議可往交易量較大或需求穩定的區塊優先入手，不僅保值性較高，更可以避免未來落入「有行無市」的風險。

2015Q1雙北市房價跌幅前五大行政區表 單位：萬/坪

資料來源：內政部不動產買賣成交案件實際資訊批次電子資料，資料彙整：永慶房產集團
資料統計日期：交易年月為2014/01-2015/03(統計至2015.05.02內政部所揭露之資料)
說明：實價登錄資料採以下方式篩選：
(1) 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物
(2) 挑選主要用途為住家用、住商用、住工用、國民住宅、農舍
(3) 挑選建物型態為透天、公寓、華廈、住宅大樓、套房、農舍
(4) 排除屋齡未滿2年之新屋交屋數據。

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