《購屋規劃》全台房市兩樣情　雙北、台中呈量增

在房地合一轉向輕稅下，政策打房利空漸淡化，加上台股表現亮眼，消費者信心續回溫，房地產市場悲觀氣氛已大減。永慶房產集團研究發展中心表示，以2月份統計至2/16的不動產交易量與1月同期的相較資料來看，北市2月交易量較1月量增25%、新北成長10%、桃園量縮6%、新竹大減18%、台中量增9%、台南微減2%、高雄則量縮4%，顯示全台房市呈兩樣情，雙北、台中市呈現量增格局，但桃竹、台南、高雄市則出現量縮市況。
 

在房價部分，雖雙北的買氣回籠，但台北市2月中古屋平均單價每坪60.2萬元，已退回到102年4-5月房價水準，新北市單價每坪39.3萬元，也連四個月跌破40萬元大關，是一年以來新低。其餘都會區，桃園、台中市房價上漲，2月單價分別為15.5萬元、15.7萬元，台南市房價持平，至於新竹縣市與高雄市房價則出現修正，2月房價分別為14.8萬元與13.5萬元。
 

北中南中古屋房價表 單位：萬元/坪

資料來源：永慶房產集團研究發展中心
註：1. 2月中古屋房價之統計期間為104年2月1日至2月16日止，1月中古屋房價之統計期間為104年1月1日至1月27日止
2.統計資料為住宅類且排除屋齡5年內之新屋、1樓，分拆車位價後之成交資料，中古屋
房價為各物件單價之算術平均數
3.新北市僅包括板橋、中和、永和、新店、新莊、土城六區
 

【投資置產買氣略回溫 雙北佔比皆逾2成】

房地合一改革方案即將於明年1/1上路，該方案在設計上採2年內出售不動產將以獲利的30%課稅，而持有2年以上稅率則為17%，另外懲罰性的奢侈稅也規劃退場，使國內房市與國際接軌。雖然全國不動產總經理石吉平分析，房地合一稅改方案將能有效打擊短期炒作，讓房價走勢更理性健康。不過永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析2月份的購屋動機，卻發現「投資」置產族群的購屋意願轉強，雙北的佔比都在兩成以上。
 

黃舒衛表示，北市市中心的購屋動機以換屋為主，佔比35%，但是投資置產族群在房地合一稅定調輕稅原則後，購屋意願轉強〈佔比增加至29%，較1月大增11個百分點〉。至於首購族則跌至二成以下，2月佔比僅19%。北市郊區則依然是換屋居冠，佔比35%，其次則是首購佔比31%居次，再度站上三成，合計自住型買盤高達66%，而投資置產佔比也回升至二成以上〈2月佔比24%〉。至於新北市，黃舒衛說明，首購仍是市場主力，2月佔比40%，換屋佔比29%居次，自住客合計佔比為69%，投資置產佔比22%。
 

黃舒衛指出，在1月底行政院拍板房地合一稅將採輕稅原則後，原本觀望的市場氛圍出現改變，長期置產族群紛想趕在今年交易，以適用房地分離舊制，因此買氣略為回穩，雙北市三大區塊2月投資置產比重均重新站上二成。
 

黃舒衛分析近期的成交行情指出，雙北市低於行情5%以上的成交佔比持續攀高，其中，台北市103年Q1的佔比僅11%，到了今年1、2月則已增至21%；而新北市103年Q1低於行情5%以上的成交佔比只有6%，今年1、2月佔比則向上攀升至16%，都是新高紀錄，此顯示出買方市場確立-愈接近買方期望的價格，才是能順利且快速成交的價格。黃舒衛提醒，房地合一的不確定性仍大，加碼變緊的機會極高，是以，屋主千萬不要因為目前的轉輕趨勢而誤判形勢。

【2月雙北以外房市 台中為唯一價量齊揚都會區】

另外觀察到2月雙北市以外的房地產市況，黃舒衛表示，桃園持續呈現價漲量縮走勢，主要係在升格與各項重大建設加持下，屋主心態仍高，買賣雙方價格認知差距大，交易量能受限，其中以受選擇性信用管制的桃園、中壢、蘆竹量縮最為明顯。至於新竹縣市則為價跌量縮市況，交易量減少18%，指標區域的東區、北區交易件數量縮最多。
 

台中是唯一價量齊揚的都會區，2月交易量增加9%；台南2月房市呈現價平量微縮格局，東區、安平是交易量減少最多的區域；至於高雄市，2月交易量略減4%，主要係適逢農曆春節，民眾趕忙採買春節用品，不急著於年前購屋，讓交易量略微減少。
 

黃舒衛補充，在央行管控房市、銀行限貸、還有房地合一與房屋標準單價上調的狀況下，未來房產的持有稅、交易稅都會增加，高總價、高單價市場不振已成常態，而過去房價持續飆漲的狀況已不復見，降價符合市場需求才是創造買賣方雙贏的必要手段。

【全台都會區329黃金檔期 推案達3,092億元】

由於房地合一的輕稅現象，使得全台都會區329檔期推案硬是擠出3,092億元的量體。根據《好房網》調研中心發佈今年329檔的推案狀況，自3/1至4/30的329檔期，北台灣加上台中與高雄都會區，總計推案量高達3,092億元。其中，北台灣案量2,528億元，大台中都會區486億元，大高雄為78億元。
 

北台灣五大區塊中，台北市的推案量為1,299億元，新北市的推案量為663億元，基隆地區為195億元，桃園地區的推案量為211億元，新竹地區的推案量為161億元。台北市加新北市的推量為1,962億元，佔北台灣總量體2,528億元的77.6%，隱含房市修正氣氛下，建商回防抗跌性較佳的雙北市已成大趨勢。
 

值得注意的是，去年之前推案量居高不下的桃園與新竹地區，329檔二區的加總推案量為372億元，僅占北台灣總推案量的14.7%，顯示桃園與新竹地區近幾年市況為爆量多殺多格局，房市出現價跌量縮現象。
 

至於台中329檔推案的熱區，除了豪宅大本營的七期外，今年首購族的產品也是市場的主流之一，北屯區及高鐵特區都有指標的建案推出。高雄329檔房市，今年的推案量體不到百億元，推案熱區僅限於楠梓區。
 

《好房網》社長倪子仁表示，從各種層面來看今年房市，房地合一議題已塵埃落定，政策面應不致於再下猛藥打房。而就房地產基本面來分析，今年329檔的價與量宜以中性來看待，個案表現將成房市的通則，地段佳、產品力強及有品牌知名度的建案，仍將有一定的表現空間。
 

更多新聞內容，歡迎至理財露桃社臉書粉絲團查閱！來幫我們按讚吧！