《聰明理財》日圓貶值讓房價誘人 但買房別只看價格

日圓貶不停，加上台灣購屋壓力變大，國人赴日購屋的需求大增，根據房仲業者透露，每周所舉辦的日本房地產投資說明會幾乎場場爆滿。在業績上，各房仲業者的表現也不俗，像是今年六月成軍的台灣房屋日本分公司，專賣核心五區，迄今成交210戶，營業額32億台幣；而日本信義今年以來成交件數350件，總成交金額52.4億台幣。

另外房仲業者也觀察到，以往投資人到日本購買房地產是以收租為主，但近年購屋的風向也不一樣了，以自住、增值型的商品為主。日本信義房屋統計，從去年以來，台灣人購買日本不動產，以兩房以上的房型為主、屋齡也較新，平均商品成交金額約在6800萬日圓左右。房仲業者分析，這可能與東京申奧成功後，投資人對於房地產增值的空間有信心有關。

不過日圓如果持續貶值，無論對於收租還是期待增值的投資人來說，可能都不是好事，因此業者也建議，投資海外房地產，還是要將匯率的風險降低，把時間拉長，有這樣的承受能力，才適合投資海外房地產。

【日圓貶不停 赴日購屋買氣大增】

日本內閣總理大臣安倍上台後，為刺激日本多年無法解決的通貨緊縮問題，提出了安倍三箭對策，寬鬆的貨幣政策也讓日圓大貶；日圓兌新台幣則在短短三年間貶值了三成。台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太(火宣)指出，匯率是兩面刃，日圓重貶雖削弱日本國人海外購買力，重傷日圓定存大戶；但是出口產業豐田、本田、日產及任天堂等大廠皆受惠日圓貶值，相繼調高財測，同時，日本房價則在中國大媽等紛紛湧進掃樓下，帶動東京、大阪房價攀升。

不過仲量聯行提醒，由於日本政府將會持續寬鬆貨幣政策，因此日圓若持續貶值，則投資人在不動產的增值〈含租金收益〉獲利，有可能被匯損抵銷，產生帳面上的虧損。此外，仲量聯行進一步指出，若將日本今年7至9月國內生產毛額(GDP)為-1.6%，連續兩季呈現負成長，可見日本經濟步入衰退期，對不動產市場的後市影響值得觀察。

【到日本買屋 位置是價格保證】

不過即使擔心日圓貶值可能對於獲利的減損，代理日本不動產的房仲仍然對於日本房地產信心滿滿，原因應該與購屋的地段有關。以東京來說，日本信義社長何偉宏指出，山手線範圍包括千代田區、中央區、港區、新宿區及澀谷區等東京最主要的都心五區，因地點、物件特性條件不同，平均房價漲幅達10%~30%，也就是投資人蒙受的匯損應不大。

另外，根據日本信義房屋的統計調查顯示，國人前往東京購屋時，89%偏好接近都心的地段，如港區、新宿、中央區等，其中麻布、赤(土反)向來是高級住宅區的象徵，深受客戶青睞，而位於芝浦、晴海等新市鎮的物件，由於生活機能充足、連結都心的便利交通，且還有奧運等利多題材，也是許多人的購屋首選，而買方主要是40~60歲的自營商、上市公司高階主管、科技業及醫生、會計師等，並以總價4,000萬至7,000萬日圓(約1,063~1,860萬台幣)左右的1~2房物件最為熱賣。

【日本買房要當心！親自看過物件較有保障】

根據日本信義專案經理柳政億的觀察，近年來赴日買房的民眾對於物件偏好也有所不同，從先前以收租為主要考量，轉變為現在以求物件增值為主，需求大不同。不過即使如此，他還是提醒想到日本當包租公的民眾，若有業者提出「保證」的服務，一定要注意。他指出，日本人租屋的考量就和台灣人一樣，「自己不喜歡的物件就不會買/租」，因此如果物件位處偏遠，但卻保證一定能租出去，空屋率很低、甚至不用去看屋，且在台灣就能幫您辦到好…等等，那麼可能要多多考慮。

柳政億表示，無論是想在日本當包租公或是買房，最好都還是親自到日本看過物件，也在當地辦好所有文件，比較有保障，也不用擔心費用被灌水。


【擔心匯率再跌 別忘了做匯率避險】

當然，由於日圓匯率還有可能繼續下探，難免讓投資人擔心獲利全吐出去。何偉宏表示，不動產買賣屬於長遠的計畫投資，且東京的不動產未來性佳、租金報酬率穩定合理，加上考慮日本現行法令對於五年內買賣同筆房屋有課稅規定，建議長期持有會是較有保障的資產配置方式。另外也可透過選擇日本本地貸款，或透過在東京設有分行的台系銀行進行質借，以降低匯率風險。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華則說，海外不動產投資需把貨幣的穩定性、與相對台幣的匯兌高低點也考慮進去，且因預測短期匯率波動不易，建議可把時間拉長，再去考慮是否要下手投資。

不過如果您有海外帳戶，也不妨來看看利用他國貨幣來兌換日圓是否更划算？台灣房屋全球財富中心針對日圓兌美元、人民幣、台幣、港幣近一年、二年來的貨幣貶值幅度作統計，結果發現，一年來日圓兌他國貨幣貶值幅度最大的貨幣依次為兌港幣貶15.73%、人民幣貶15.42%、美元貶15.35%、台幣貶11.78%；若將時間拉長二年來看，日圓兌他國貨幣貶值幅度最大的貨幣依序為，兌人民幣貶46.8%、港幣貶43.6%、美元貶41.37%、台幣貶36.3%。也就是說，假設投資人擁有多國海外帳戶，應該用兌日圓升值幅度最大的貨幣來購買日本不動產，就會更為划算。

值得注意的是，台幣對日圓升值幅度較其他亞幣來得小，所以倘若投資人擁有多國帳戶，用台幣購買日本資產就相對不划算。

日圓兌美元、人民幣、台幣、港幣近一年、二年來的貨幣貶值幅度

註1、資料來源：google財經、鉅亨網。 台灣房屋全球財富中心製表

註2、日圓兌其他貨幣的貶值幅度=T為貨幣貶值幅度，R0為貶值前匯率， R1為貶值後匯率。

註3、貨幣貶值公式(T)= R0- R1/ R0*100%。

註4、舉例：日圓兌美元1年貶值(%)=(98.474-113.594)/98.474*100%=-15.35%

日圓兌美元2年貶值(%)=(80.350-113.594)/80.350*100%=-41.37%

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